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Kosten für allgemeine Erhaltungsarbeiten dürften nicht auf Nachmieter übergewälzt werden

01.03.2018

Übernimmt der Nachmieter die Kosten für Erhaltungsarbeiten, die vom Vormieter durch einen nach §§ 18ff MRG erhöhten Mietzins mitfinanziert wurden, liegt eine unzulässige Ablöse vor. Ablösezahlungen sind verboten, soweit ihnen keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht. Es ist also nur der objektive Wert der dem Nachmieter zukommenden Vorteile entscheidend. Insofern ist im vorliegenden Fall nur der Zeitwert der übernommenen Ausstattung zu ersetzen. Der Vormieter darf vom Nachmieter nur dann eine Ablösezahlung fordern, wenn er dem Nachmieter eine äquivalente vermögenswerte Leistung zuwendet, die er selbst in die Wohnung eingebracht hat oder auf seine Kosten einbringen ließ oder von einem Dritten (Vermieter, Vormieter) entgeltlich oder unentgeltlich als eigenen Vermögensvorteil übernommen hat. Es sind damit jedoch nicht das gesamte Haus betreffende Investitionen gemeint, die durch Zahlung erhöhter Hauptmietzinse mitfinanziert wurden, selbst wenn das einzelne Bestandobjekt und somit dessen Mieter davon profitiert. Der Mieter investiert in diesem Fall eben nicht freiwillig in das Bestandobjekt und übernimmt auch nicht aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vermieter dessen Investitionen. Aus diesem Grund kann er Erhaltungsarbeiten, die er über den erhöhten Mietzins nach §§ 18ff MRG mitfinanzierte, nicht auf den Nachmieter überwälzen. [OGH 20.11.2017, 5 Ob 198/17d]